土地包伐流转不规范，普遍存在民间化、口头化、短期化、随机化等问题。　　目前，农村土地流转普遍存在三多三少现象，即亲友流转较多，专业大户流转较少；分包、租赁或耕种较多，转让较少；口头谈判较多，文本协议较少。随机土地流转：农地流转不确定性强，不受约束，易引发矛盾。在安徽、湖南、四川等省60%，如安徽、湖南和四川。有些人即使签订合同也不遵循一定的程序，履行必要的程序，程序不规范，条款不完整，缺乏法律保障，造成土地转让关系混乱，给耕地的保护和管理带来了巨大的困难。.土地流转规模小，流转效率低。　　（1）影响土地流通规模和效益的主要问题在于需求规模与交易分散之间的矛盾。一些农业龙头加工企业和大型种植户需要大块土地进行大规模经营，而上市交易基本上是分散的土地，大块土地很少。小户之间流动土地较多，大户流动规模经营较少。由于土地流转规模小，流转期短，集中度低，难以突出耕地规模经营和机械化作业的效果。短流通期也将鼓励农民掠夺性生产经营，导致土地肥力不可持续。　　(2)农地市场价值没有体现，流通收益低。在农村土地流转中，流转租金的定价和地区差异很大，取决于双方的协商。实物支付主要是短期土地流转，现金支付主要是长期流转。根据国务院发展研究中心2007年的调查，全国土地流转租金平均只有293元/亩，有的干脆废弃，不愿意放弃土地使用权让其流转。东、中、西三个地区平均分别为417元/亩、185元/亩、171元/亩。即使是最发达的江苏苏州和上海金山区，租金也只有595元/亩和468元/亩。　　(3)土地租金不断上涨。农村税收改革前，农民扭曲严重，粮食价格较低。农民之间的土地流通往往是免费的，对方支付各种税费；随着农村改革的深化和中央农业支持政策的加强，土地收入也显著上升。受市场价格影响，租金或转包费争议时有发生。农民对土地承包经营权转让的认识模糊，热情不够高。　　土地是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，特别是在经济落后地区，农民对土地有着根深蒂固的依赖。一些农民担心土地流转不利于自身利益，因此不敢大胆参与流转。宁愿免费将土地转让给他人种植，甚至遗弃也不愿转让给他人耕种，导致遗弃和遗弃土地的现象越来越多，这已成为土地转让中无法转让的一个主要现实问题。　　在经济落后地区，大多数农民仍处于传统农业生物规模生产经营阶段，土地仍然是农民最基本的生活材料。大多数农民担心土地转让将失去土地承包权，失去生活的基本依赖，客观地限制了土地转让。特别是目前农村社会保障体系还不完善。由于农村社会保障制度尚未完全建立，无法解决农民的后顾之忧，农民对土地的长期依恋仍将长期存在。土地流转服务不到位，流通信息渠道不畅。　　目前，大多数地区没有形成统一规范的土地承包经营权流转市场，流转中介机构少，缺乏土地承包经营权流转价格评估机构。虽然一些地方建立了流通中介机构，但服务滞后，市场运作机制尚未形成，限制了土地承包经营权的流通。近年来，许多城镇建立了土地转让服务中心，但大多数都是无名的。他们只在农业经济部门上市，做数字统计，真正充当转让服务媒体，履行服务职能，发挥中介效率。　　目前，土地流通市场的运行机制和服务机构尚未完全形成，流通信息畅通，发布功能齐全，中介服务完善，管理规范严格。农村土地承包信息包信息管理，流通信息渠道不畅，供需信息无法及时沟通，客观限制了土地流通的标准化发展。农村土地流转管理缺乏标准化管理。　　(1)农村土地流转管理缺乏具体实施细则，流转程序、流转手段、流转档案管理缺乏统一规定。没有足够的基层政府和村级组织能够有效地提供转让服务，土地承包管理部门也没有充分发挥土地承包经营权转让的管理和监督职能。　　(2)对基层行政干预缺乏约束。许多农地转让不是农民自愿经营的，而是社区和村委会通过行政命令单方面实施的。在土地转让过程中，有些地方由村干部决定转让土地，而不是农民。由于土地合同期限短，农民的土地财产权意识不强，许多农民不关心村干部主要转让承包地漠，在土地转让过程中不知不觉失去土地。　　（3）目前，仍有少数地方尚未全面实施土地延期30年的规定。个别地方合同签订不规范，经营权证书无法发放，农民对承包土地缺乏安全感。转让合同不考虑土地升值和价格上涨，容易发生纠纷。同时，对农村土地承包经营权转让缺乏扶持政策，大农户贷款困难，也制约了农村土地承包经营权转让和规模经营。土地流转利益纠纷在不同程度上仍然存在。　　根据对江苏省52个乡（镇）部分农村干部的调查，由于土地出让协议、合同或土地出让协议、合同不规范、土地出让规模扩大，少数地区的土地出让纠纷仍在增加。调查的104名农村干部中，有56人认为2003年土地流转纠纷与往年相似，占53.9%；33人认为2003年土地流转纠纷较往年下降，占31.7%；15人认为2003年土地流转纠纷较往年增加，占14.4%。2001年农村干部所在乡(镇)发生土地流转纠纷64起，2002年发生土地流转纠纷107起，2003年1月至6月发生土地流转纠纷66起。　　土地转让纠纷主要表现为：合同签订率低、利益关系和权利义务协议不明确、不规范，容易引起纠纷；长期转让利益协调机制不完善，经营风险和市场变化也容易引起利益矛盾。此外，在一些地区，基层干部对维护农民土地权益和坚持农村基本管理制度的重要性缺乏了解，片面强调和追求农业规模管理，忽视甚至侵犯农民土地的合法权益；有些地方盲目指标任务，违反农民意愿，也导致土地转让纠纷。承包商在土地转让过程中改变土地使用的问题十分突出。　　土地农业用途在流通过程中发生了变化。例如，转的耕地用于种树或挖鱼塘，有的甚至从事非农建设。耕地改变土地农业用途最为突出。由于种粮效率低，很少用于大规模流转的耕地种粮。种粮的面积和比例在流转的土地有进一步缩小的趋势。据农业部调查统计，目前农民间流转土地种粮占71.9%，而规模流转企业和业主的土地种粮占比仅为 6 .4%。未来很多地方流通面积可能会增加，种粮面积可能会减少。在南方的一些丘陵山区，一些农民工无偿转出的生产条件较差，土地无人耕种，一些土地被抛弃。调查发现，除大部分用于种植用地外，部分用于畜牧业、渔业、第二、第三产业，特别是破坏性非农用地。一些地区使用大规模转让的农业土地进行土地掠夺经营，有的甚至采土挖沙、建砖厂、建永久固定设施，违反国家土地转让政策。