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叶檀:78家央企退出房地产是真是假?

2010/3/31 15:00:54 来源:北京房产 字号:T / T

在巨大的压力下,国资委终于表了态。

3月18日下午,国资委召开新闻发布会,公布了一系列具体数据。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的央企共16家,2009年,这16家央企地产板块的资产总额为5616亿元,占全部央企房地产板块资产总额的85%。

国资委同时表示,除上述16家外,还有78家不以地产为主业的央企也开展了地产业务。据测算,一共127家央企,16家主营地产,78家参与地产,共94家,这也意味着所有央企中74%的企业涉足地产。2008年,78家企业所属的三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%,但销售收入只有15%,利润只占7%。

国资委应对舆论是一个进步,但这只是暧昧而模糊的应对,远远不能解决央企与房地产之间的利益纠结,也远远不能对央企进入房地产有威慑作用。

国资委的表态有很大的弹性空间,措辞如下:78家不以地产为主业的央企正在加快进行战略调整重组,在完成企业自有土地开发和实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

这些央企何时完成战略重组,何时完成自有土地开发和实施项目,都是未知数。如果78家央企一边开发、一边拿地,那就意味着这些央企永远无法完成自有土地开发。除非国资委下令除16家央企之外,一律不能介入土地市场,并给重组圈定时间限制。否则,国资委的表态会成为温柔的软性约束——溺爱的父亲与不听话的孩子总是成对出现,国资委与央企就是这样的关系。

78家央企下属公司进入房地产虽多,但销售收入只有15%,利润只占7%。也许国资委暗示,这么点利润,我们不稀罕。但国资委拿出的数据是房地产低谷期的2008年数据,也是央企盈利低谷期。据国资委2009年9月18日披露的数据,截至2008年底,141家中央企业实现利润6961.8亿元,比上年同比下降30.8%,自2002年以来年利润首次下滑。但2009年的数据截然不同,根据国资委的数据,132家央企2009年1~10月累计实现利润6337.8亿元,同比下降6%。值得注意的是,去年1~10月上述132家央企已交税费总额9305.2亿元,同比增长9.5%。房地产业务贡献多多,2009年二季度,非地产主业的央企其房地产业务,直接为央企创造了28%的利润。中国建筑2008年房地产开发业务营业收入占比仅在9%左右,却依靠22%左右的平均利润率,贡献了48%的营业利润。

值得关注的是央企与房地产的关系,资产泡沫高涨实体经济不佳,往往是房地产的高峰期,也是央企与地方国企成群结队出入房地产之时。

即便78家央企离开房地产,只要能够拥有低廉的社会资源,靠剩余的16家央企照样可以独霸楼市地市。石化“双雄”就能垄断中国石油市场,16家央企一统房地产天下绰绰有余。其他央企退出房地产业,意味着16家央企的房地产资产更多,对于国资委而言,不过是左手倒到右手。

银行对央企情有独钟的情况并未改观。3月18日有报道称,据不完全统计,一周以来,多家中央企业已获1350亿元银行授信额度,其中就包括以房地产为主业的央企。

央企进入房地产不仅仅是央企的问题,更是地方财政与央企定位不清的反应。近日,国土资源部结束对30个省份的实地国土大调研,其间一些地方表态用地紧张,呼吁增加供地指标。据笔者听到的信息,地方政府十分欢迎央企拿地,央企身手阔绰当然是重要方面,地方政府更觊觎随央企而来的大量投资以及急剧增长的GDP。各地苦于产业转型找不到出路,重化工业之路的扛鼎者就是具有资金与技术优势的央企。因此频向央企抛媚眼,甚至主动找上门去要求结对子,一旦成功就当作重大喜讯四处张扬。如果央企带着巨额投资而来,不要说买地,就是半买半送,地方政府也心甘情愿。这是国进民退、重化工业占据主导地位的必然结果。

央企地王频出、垄断企业收入过高,无一不反映央企对社会尽责太少。要抑制地王现象,必然让央企上缴过多的留存红利。

去年11月23日,国资委公布了132家央企当年1~10月经营情况,累计实现利润6337.8亿元,同比下降6%;去年同期央企已交税费总额9305.2亿元,同比增长9.5%。这并不能证明央企尽责,我国绝大多数企业都是上交税费超过利润,央企上交税费(注意是各种税和费)仅占营业收入的10%。2008年央企上缴547亿元人民币红利,而2007年的利润是9968亿元,不到6%;2008年盈利6961.8亿元,上交红利270亿元,其中中移动一家就上缴100亿元人民币。更重要的是,央企红利几乎没有用于民生,没有纳入一般预算。

要扼制央企地王现象,第一,改变银行对央企的无原则信赖,建立公平的信贷环境;第二,改变地方政府对央企的谄媚,通过物业税、消费税变革缓解地方财政难;第三,央企上缴红利用于民生,垄断部分加征红利,直到央企利润成为行业平均利润。

央企有必要马上、彻底地离开房地产领域。

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